VALORE CATASTALE E VALORE DI CESSIONE

Abbiamo già affrontato i vantaggi e gli svantaggi di ciascuna delle due ipotesi: comprare casa nuova o comprare una casa da un altro privato. L'attuale regime fiscale incentiva l'acquisto di una casa usata. Vediamo il perché. Facciamo un passo indietro per ricordare il regime di imposte in caso di acquisto di una casa con e senza sconto prima casa.

• Comprare casa con lo sconto prima casa
  In caso di sconto prima casa su un immobile di nuova costruzione (venduto dal costruttore) è necessario pagare l'imposta Iva al 4% del valore di cessione ed un imposta di registro di 168 euro. Se invece lo stesso immobile fosse venduto da un privato, non sussiste Iva da pagare mentre l'imposta di registro sarebbe pari al 3% del valore catastale.
• Comprare casa senza sconto prima casa
  In caso di acquisto senza sconto prima casa, se l'immobile è acquistato direttamente dal costruttore va calcolata l'Iva al 10% sul valore di cessione. L'imposta di registro è pari a 168 euro e l'imposta ipotecaria e catastale pari a 336 euro. Se l'immobile è acquistato da privato va calcolato un'imposta al 10% sul valore catastale sommando l'imposta di registro (7%) e l'imposta ipotecaria e catastale (3%). Non si pagano invece le 168 euro e i 336 euro.

Valore catastale o valore di cessione del bene

A prima vista la spesa di acquisto di una casa nuova o di una usata potrebbe sembrare quasi uguale. Nelle due ipotesi (casa nuova o casa usata) cambia il valore imponibile sia che si benefici o non dello sconto prima casa. Non è una differenza da poco. Nel caso di acquisto di una casa nuova il 10% si calcola sul reale valore di cessione, ossia sul prezzo effettivamente pagato per comprare casa. Nel caso di acquisto di una casa usata il 10% si calcola sul valore catastale dell'immobile, che solitamente è sempre più basso rispetto al prezzo reale della compravendita.

Facciamo un esempio pratico

Un immobile venduto dal costruttore a 200.000 euro implica 20.000 euro addizionali da pagare sotto forma di Iva (200.000 x 10%). La spesa di acquisto finale è quindi pari a 220.504 (200.000 euro prezzo di vendita della casa + 20.000 euro imposta Iva + 168 euro di imposta di registro + 336 euro di imposta ipotecaria e catastale). Un immobile di pari caratteristiche, venduto da un privato a 200.000 euro e con un valore catastale di 120.000 implica 12.000 euro addizionale da pagare sotto forma di imposta di registro, ipotecaria e catastale (120.000 x 10%). La spesa di acquisto finale è quindi pari a 212.000 (200.000 euro prezzo di vendita della casa + 12.000 imposta di registro/ipotecaria/catastale). In questo esempio, a parità di condizione comprare casa da un privato ha consentito all'acquirente un risparmio di 8.504 euro. Ha infatti pagato 212.000 euro invece di 220.504 euro.

Valore catastale e pertinenze

Il valore imponibile catastale si applica anche sulle pertinenze dell'abitazione. Va quindi calcolato su box, cantine, solai ecc. In caso di acquisto direttamente dal costruttore va invece utilizzato il valore reale della loro compravendita.

Vendita da parte di promotore immobiliare

Si potrebbe pensare che sia sufficiente far acquistare l'immobile nuovo prima dal costruttore o da un promotore immobiliare per evitare il sovraccarico fiscale. Tuttavia, anche in questi casi vale l'applicazione del valore di cessione del bene come imponibile. L'impresa costruttrice può diventare il primo acquirente dell'immobile al fine di rivendere lo stesso ai privati. Anche in questo caso la legge prevede che si applichi come valore imponibile dell'immobile il valore di cessione della casa e non il suo valore catastale.

Quando si applica il valore catastale come imponibile

• vendita da privato;
• vendita da impresa non costruttrice;
• vendita da impresa costruttrice/ristrutturatrice dopo 4 anni dall'ultimazione dei lavoro;

Quando si applica il valore di cessione come imponibile

• vendita da imprea costruttrice/ristrutturatrice entro 4 anni dall'ultimazione del lavoro;
  

06 / 01 / 2009

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