Prezzi delle case e distanza dal centro città

Come varia il prezzo di una casa in funzione della distanza dal centro della città. Uno dei principali fattori determinanti del prezzo di una casa (o più in generale di un immobile o di un terreno) è la distanza dal centro economico della città. Si tratta di un'analisi parziale che non prende in considerazione molti altri fattori, come il numero dei servizi, i collegamenti di trasporto pubblico, la presenza di parchi ecc. Tuttavia, l'analisi è comunque utile per analizzare gran parte delle situazioni. Per farlo prendiamo in prestito un concetto basilare della geografia economica: il modello di Von Thunen. Ipotizziamo che il centro di massimo interesse della città sia il suo centro storico. Ciò vale, ad esempio, in città come Roma. Ogni immobile possiede una rendita da posizione, tanto più alta quanto minore è la distanza dal centro della città. Disegnando questo concetto su un grafico cartesiano avremmo il seguente diagramma:

Come si può facilmente osservare, la rendita del terreno (e quindi degli immobili costruiti sul terreno) in un luogo è correlata inversamente alla distanza dal centro della città. Proviamo ora a ruotare il diagramma, facendogli compiere un giro da 360°, ed otterremo un diagramma tridimensionale che ci fornisce a colpo d'occhio la visione dei prezzi delle case sul territorio. Una mappa grafica dei prezzi rende più agevole comprendere la distribuzione dei prezzi degli immobili sul territorio.

Le curve della rendita in funzione della distanza formano sul piano delle figure concentriche. Per semplicità di esposizione si tende ad utilizzare solo queste ultime per indicare come si distribuisce la rendita nel territorio. Nella figura che segue abbiamo diviso le rendite in tre insiemi: maggiore di 5mila euro al metro quadro, tra 3 e 5 mila euro al metro quadro, inferiore a 3 mila euro al metro quadro. Ad ogni sottoinsieme abbiamo associato un colore diverso. Il risultato finale è la rappresentazione delle fasce di rendita del territorio:

Si tratta, ovviamente, di una generalizzazione basata sull'ipotesi di isomorfismo del territorio, che non prende in considerazione aspetti importanti. Alcune zone periferiche, ad esempio, possono beneficiare di collegamenti veloci con il centro storico (es. metro) ed avere una rendita immobiliare maggiore rispetto ad altre località a parità di distanza dal centro. Altre zone possono essere penalizzate da handicap da congestione (es. traffico, inquinamento). Altre, infine, possono beneficiare della presenza di un parco, di aree commerciali ecc. Eliminando l'ipotesi di isomorfismo il grafico dei prezzi delle case si presenterà sempre sotto forma campanulare ma con accentuazioni locali ed irregolarità. Infine, non è sempre detto che il centro di una città coincida con il centro storico o con il centro geografico della stessa.

Commenti

Scrivi il tuo commento sulla pagina
"Prezzi delle case e distanza dal centro città "

Link utili per approfondire il tema
casa economia prezzi