Come cambiare mutuo

Perchè cambiare mutuo? Pochi possono permettersi di acquistare una casa pagando in contanti. L'elevato prezzo di acquisto degli immobili rende quasi inevitabile l'accensione di un prestito mutuo casa. Solitamente ci si rivolge alla banca per sottoscrivere un contratto di mutuo. Dopo aver ottenuto le garanzie richieste ed aver acceso un'ipoteca sull'immobile, la banca presta all'acquirente il denaro necessario per acquistare l'immobile mentre il mutuatario si impegna a restituire il prestito nel tempo in base ad un determinato piano di ammortamento. L'onere del piano di ammortamento del mutuo è determinato dalla scelta iniziale del tasso fisso o del tasso variabile di mutuo. Soprattutto in quest'ultimo caso (mutuo a tasso variabile) il mutuatario può trovarsi nella situazione di non poter pagare le rate, a causa dell'eccessivo rialzo dei tassi di interesse del mercato. Non mancano tuttavia altri imprevisti, come la perdita del lavoro, un divorzio, la necessità d'avere liquidità per curarsi ecc. In questi casi è opportuno rivedere le condizioni del mutuo. Ma... come fare?

Come cambiare mutuo

Cambiare mutuo è diventato più facile rispetto al passato. Oggi esistono diverse possibilità per ridurre l'importo della rata e modificare la durata del mutuo. Molte banche offrono la possibilità di cambiare mutuo per passare dal tasso variabile al tasso fisso, oppure di allungare la durata del mutuo al fine di ridurre l'importo della rata mensile/semestrale. Chi ha già un mutuo in corso e desidera cambiare le condizioni ha le seguenti possibilità:

• Rinegoziazione del mutuo

  E' un accordo tra la banca e il cliente. per modificare il tasso, la durata o entrambe le cose. Il contratto originario resta valido ma cambiano alcune condizioni.

• Surroga del mutuo

  Con la legge 40 del 2007 ogni mutuatario ha la possibilità di accordarsi con una nuova banca per poter sottoscrivere un altro mutuo ed estinguere quello con la banca originaria.

• Sostituzione del mutuo

  La sostituzione prevede il pagamento della penale di estinzione (per i mutui accesi prima del 2 febbraio 2007) e il pagamento delle spese di chiusura (estinzione ipoteca, chiusura pratica). Contemporaneamente, il mutuatario accende un nuovo mutuo stipulando un nuovo contratto davanti a un notaio. Il nuovo contratto mutuo ha sostituito il vecchio.

• Estinzione anticipata del mutuo

  Si tratta del caso particolare in cui il mutuatario abbia a disposizione una sufficiente somma di denaro contante per chiudere il mutuo anticipatamente rispetto al suo periodo di ammortamento. La legge prevede l'estinzione anticipata del mutuo come diritto del mutuatario. In passato l'estinzione anticipata del mutuo era soggetta al pagamento di una penale alla banca. Nel 2007 la legge Bersani ha regolamentato la disciplina fissando dei limiti alle penali ed azzerandole sui mutui accesi dopo l'entrata in vigore della legge.

Tipi di mutui

La concorrenza nel mercato dei mutui ha favorito la nascita di pacchetti personalizzati e diverse tipologie di mutui. Le possibilità di scelta sono molto più ampie che in passato. La scelta tra mutuo a tasso fisso o a tasso variabile è adesso accompagnata da nuove offerte finanziarie in grado di unire i vantaggi dell'uno con quelli dell'altro. Ad esempio, il mutuo cap and floor permette di fissare dei limiti alle oscillazione del tasso variabile.

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